la stagnation des prix masque un effondrement des transactions
Au deuxième trimestre 2025, l’Indice des prix des actifs immobiliers a reculé de 0,2 %, tandis que les ventes chutent de plus de 10 % en trois mois et de plus de 20 % en un an, selon Bank Al-Maghrib. Cette séquence, selon la note est rythmée par des prix stables, mais marquée par des contrastes géographiques.
Le marché immobilier marocain traverse une zone de turbulence. Les chiffres publiés par Bank Al-Maghrib et analysés par BMCE Capital révèlent qu’au deuxième trimestre 2025, l’Indice des prix des actifs immobiliers (IPAI) enregistre une légère baisse de 0,2 %. Cette correction, en apparence contenue, masque une tendance plus préoccupante : l’effondrement du volume des transactions, en recul de 10,8 % sur le trimestre et de plus de 21 % sur un an.
Dans le détail, les prix du résidentiel se contractent de 0,3 %, ceux des terrains et des biens à usage professionnel de 0,2 %. Les disparités régionales demeurent fortes. Rabat se distingue avec une progression notable de 1,4 %, reflet d’une demande encore soutenue sur un marché plus resserré. À l’inverse, Casablanca et Tanger, pôles économiques et logistiques du pays, accusent un repli de 0,5 %, signe d’une correction après plusieurs années de hausses soutenues.
Lire aussi : Cours des devises du mardi 16 septembre 2025
La véritable alerte se situe du côté des volumes. Les transactions résidentielles, qui constituent l’essentiel du marché, reculent de 15,1 % par rapport au trimestre précédent. Celles concernant les biens à usage professionnel plongent de 13,3 %. Seule exception : les terrains, dont les ventes progressent de 6 %, confirmant un intérêt soutenu pour le foncier, sans doute en anticipation de futurs projets.
En comparaison annuelle, la situation se détériore davantage : l’IPAI demeure stable (+0,1 % pour le résidentiel, –0,3 % pour le foncier et le professionnel), mais les ventes chutent de 21,2 %. Ce décrochage souligne la prudence des ménages comme des investisseurs, freinés par un accès au crédit plus sélectif, la hausse des coûts de construction et un climat d’attentisme généralisé.
Ces chiffres traduisent un paradoxe : la valeur des actifs ne s’effondre pas, mais le marché tourne au ralenti. « Nous assistons à un décalage entre l’offre et la demande », observe un analyste du secteur. Les promoteurs, confrontés à la hausse des intrants et aux délais administratifs, peinent à ajuster leurs prix, tandis que les acheteurs se replient, incertains face à un contexte économique marqué par la persistance de l’inflation et la remontée des taux d’intérêt.
À moyen terme, la résilience de l’immobilier marocain dépendra de sa capacité à s’adapter à de nouveaux équilibres. Le soutien public à l’accession sociale à la propriété, la régulation du foncier urbain et le développement de produits immobiliers adaptés aux classes moyennes seront déterminants. Les grands chantiers urbains, notamment à Rabat et Casablanca, peuvent agir comme leviers, mais le marché devra composer avec une demande structurellement plus sélective.
La publication du T2 2025 par Bank Al-Maghrib rappelle que l’immobilier, longtemps considéré comme une valeur refuge, n’échappe pas aux secousses conjoncturelles et aux recompositions structurelles.