La flambée du foncier déséquilibre le marché du logement
La flambée des prix du foncier s’impose aujourd’hui comme le principal facteur de déséquilibre du marché immobilier marocain. Au cœur des grandes villes, elle redéfinit les modèles économiques, accentue la polarisation de l’offre et fragilise l’accès au logement pour les classes moyennes, avec des implications urbaines et macroéconomiques durables.
Pour les promoteurs, cette situation complexifie considérablement l’équation. Avant même d’aborder les aspects architecturaux ou techniques, la priorité est de sécuriser des parcelles à des tarifs permettant une viabilité économique. Des villes telles que Casablanca, Rabat ou Marrakech sont confrontées à une raréfaction des terrains exploitables, ce qui exerce une pression haussière constante sur les prix. Bien que le foncier puisse exister en théorie, sa mobilisation est souvent entravée par des statuts juridiques complexes, des indivisions, des lenteurs administratives ou l’absence d’infrastructures essentielles. Cette rareté opérationnelle pèse plus lourd que la disponibilité foncière apparente.
Ce phénomène est exacerbé par une croissance démographique et une urbanisation rapide. Au cours des deux dernières décennies, la population urbaine a connu une expansion notable, concentrant la demande sur des zones déjà saturées. L’offre foncière disponible n’ayant pas suivi cette cadence, un déséquilibre structurel s’est installé. En conséquence, le terrain est devenu le principal facteur déterminant le prix du logement, surpassant même les coûts de main-d’œuvre et de matériaux, qui sont eux-mêmes sujets à des pressions inflationnistes.
Un autre facteur majeur contribuant à cette tension est la spéculation foncière. Le terrain est de plus en plus perçu comme un actif financier à part entière. Dans de nombreuses zones à fort potentiel, les acquisitions sont motivées par une anticipation de valorisation future plutôt que par une intention de construction immédiate. L’attente de projets publics, la lenteur des procédures et l’absence de coûts dissuasifs liés à la rétention encouragent cette logique spéculative. Certaines régions ont ainsi enregistré des hausses spectaculaires des prix des terrains urbanisables en vingt ans, sans corrélation directe avec l’évolution des revenus ou des coûts réels de construction.
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Comment le foncier reconfigure l’offre immobilière
Les conséquences de cette dérive sont tangibles pour l’ensemble de la filière. Un coût foncier excessif se répercute inévitablement sur le prix final des biens immobiliers, amplifié par les charges financières, les délais de réalisation et les exigences des organismes de financement. Afin de préserver leurs marges, de nombreux opérateurs sont contraints d’opter pour des projets haut de gamme, d’augmenter la densité ou de réduire les surfaces, rendant ainsi l’offre inaccessible aux capacités financières des classes moyennes. Le marché se polarise, créant un fossé croissant entre le logement social et les programmes de luxe, au détriment du segment intermédiaire.
Les délais administratifs accentuent également cette fragilité. Malgré les progrès en matière de digitalisation et de simplification des démarches, la concrétisation d’un projet demeure un processus long et incertain. Chaque mois de retard engendre des coûts supplémentaires et accroît l’incertitude dans un environnement déjà volatil. Le temps est devenu un facteur de risque aussi crucial que le prix du terrain lui-même.
Au-delà du secteur du BTP, les implications sont macroéconomiques. Un foncier onéreux renchérit le coût de la vie, diminue l’attractivité des villes et limite la capacité du pays à mettre en œuvre des politiques urbaines inclusives. Selon les experts, les pistes de réforme sont connues : accélération des procédures, renforcement de la transparence des données foncières, lutte contre la rétention spéculative, développement de zones prêtes à l’emploi et mobilisation stratégique du foncier public. Il est impératif d’intégrer ces mesures dans une vision cohérente et durable.
En effet, le foncier ne se limite pas à un support physique ; il constitue un instrument fondamental de développement. La manière dont il est régulé, mobilisé et partagé déterminera la capacité du Maroc à édifier des villes équilibrées, à soutenir son industrie de la construction et à garantir un accès plus équitable au logement. C’est à ce prix que le secteur pourra retrouver une stabilité économique durable et répondre aux attentes sociales croissantes.