la TNB indexée sur les équipements pour doper l’offre en ville

En indexant la TNB sur l’équipement réel des quartiers, la réforme veut libérer du foncier en ville, contenir l’étalement et renforcer l’équité fiscale. Les communes cartographieront les services, fixeront les barèmes et appliqueront le nouveau dispositif à partir de 2026.

À partir de janvier 2026, la Taxe sur les terrains non bâtis change de logique. L’assiette ne reposera plus sur un zonage théorique, mais sur le niveau réel des équipements et des services publics. L’ambition est double. Dissuader la rétention foncière à visée spéculative et orienter l’urbanisation vers les secteurs effectivement viabilisés. Cette inflexion découle de la loi 14/25 promulguée le douze juin 2026, accompagnée de directives adressées aux autorités territoriales afin d’en accélérer l’application.

Conçue en 2008 pour atténuer la rareté du foncier urbain, la TNB s’applique aux parcelles situées en zone urbaine ainsi qu’aux terrains attenants à des constructions lorsqu’ils excèdent une surface équivalente à cinq fois l’emprise bâtie. Les terrains nus à vocation professionnelle ou agricole restent exclus du champ. L’ancien système, calé sur des catégories d’urbanisme, générait des distorsions. Un quartier pouvait être imposé comme s’il était pleinement desservi alors que l’accès à l’eau, à l’électricité ou à l’assainissement demeurait incomplet. La réforme corrige ce décalage en adossant la taxe à des critères tangibles. Voirie carrossable, réseaux d’eau et d’électricité, assainissement fonctionnel, éclairage public, collecte des déchets, transports, et proximité d’équipements collectifs tels que écoles et hôpitaux.

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Le dispositif instaure trois classes tarifaires. En zones bien équipées, la TNB va de 15 à 30 DH/m² ; en zones moyennement équipées, de 5 à 15 DH/m² ; en zones faiblement équipées, de 0,5 à 2 DH/m². Zone moyenne: routes carrossables, eau, électricité ; bien équipée ajoute assainissement, éclairage, équipements de proximité. La qualité de service devient l’assiette pour l’imposition locale future.

Du plan au prix : des barèmes locaux pour activer le foncier dormant

Sur le plan opérationnel, chaque commune devra réaliser une cartographie précise de ses infrastructures, classer ses périmètres selon les critères mentionnés, puis arrêter un barème local dans les bornes prévues par la loi. Cet arrêté fiscal sera soumis à la validation de la tutelle. Les nouveaux montants s’appliqueront au premier janvier de l’année qui suit la validation. Les collectivités qui n’auront pas finalisé la démarche avant janvier deux mille vingt-six continueront provisoirement d’appliquer le régime actuel. La transparence de la cartographie et l’objectivation des critères seront déterminantes pour la crédibilité du dispositif.

L’un des effets attendus consiste à renchérir sensiblement le coût de la rétention dans les secteurs centraux bien desservis. À partir d’un niveau compris entre vingt-cinq et trente dirhams le mètre carré, la charge peut atteindre jusqu’à trois cent mille dirhams par hectare et par an. Ce signal prix devrait inciter les propriétaires à construire, à céder ou à restructurer leurs portefeuilles fonciers. Au-delà de la recette fiscale, l’enjeu principal est d’optimiser l’utilisation du sol, de densifier là où les réseaux existent déjà et de contenir l’étalement urbain, qui exige de lourds investissements en nouvelles infrastructures.

Les promoteurs émettent des réserves : la règle ne distingue pas stocks pour projets programmés et rétention spéculative. Le cadre prévoit des exonérations temporaires de trois à sept ans, selon destination et superficie. Ils demandent un calibrage sélectif : préserver les réserves planifiées, neutraliser retards administratifs, cibler rétention sans perspective.