L’immobilier conforte sa place stratégique
Entre 2008 et 2023, le secteur immobilier marocain s’est hissé au sommet des investissements directs étrangers (IDE), derrière l’industrie. Porté par l’attrait de Marrakech et des réformes fiscales ciblées, il continue d’attirer capitaux et investisseurs, confirmant son rôle stratégique dans l’économie nationale.
Entre 2008 et 2023, le secteur immobilier a attiré en moyenne huit milliards de dirhams d’IDE par an, selon les médias, une régularité d’autant plus remarquable qu’elle intervient alors que certains grands promoteurs étaient encore confrontés à des difficultés liées à l’accumulation de stocks invendus, surnommés «rossignols».
La dynamique se confirme. Selon les derniers chiffres de l’Office des changes, les activités immobilières représentaient 53% du flux net des IDE en 2023, devançant largement le secteur des transports et de l’entreposage (18,3%) et les banques et les assurances (13,4%). Pour les professionnels, ce boom s’explique par plusieurs facteurs, notamment l’attractivité renouvelée de Marrakech. La Ville ocre attire, en effet, des personnalités étrangères et des célébrités qui investissent, parfois pour sécuriser leurs avoirs à l’étranger.
L’analyse du stock d’IDE à fin 2023 confirme cette constance, selon les médias. Si l’industrie reste en tête avec un stock de 165 milliards de dirhams, soutenu par les constructeurs automobiles et leurs sous-traitants, l’immobilier suit de près avec 132,1 milliards, soit près du double des IDE concentrés dans le tourisme (63,5 milliards) et les télécoms (62,6 milliards).
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L’apparente absence du tourisme s’explique essentiellement par des considérations comptables. Une partie des investissements dans l’hôtellerie, notamment les unités de luxe, est en réalité intégrée dans les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI). Ces structures, initialement conçues pour diversifier l’investissement immobilier et canaliser l’épargne vers le secteur, ont été massivement exploitées, parfois au-delà des objectifs initiaux, selon les médias.
Ainsi, les loyers versés aux OPCI, considérés comme charges déductibles, ont parfois été considérés comme des charges fictives, nécessitant des ajustements fiscaux. Devant la mobilisation des banques et assurances pour préserver ces niches fiscales, le législateur a finalement accordé un abattement de 40% sur les dividendes distribués par les OPCI, à condition d’ouvrir leur capital à d’autres investisseurs et de limiter l’abattement aux bénéfices issus de la location des biens immobiliers. Les revenus distribués aux personnes physiques sont désormais requalifiés en revenus fonciers, mais continuent de bénéficier du même abattement, ce qui les fait sortir de la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
Avant 2023, les OPCI bénéficiaient d’un régime fiscal particulièrement avantageux, avec exonération totale d’impôt et abattement de 60% sur les dividendes distribués aux actionnaires. Les réformes récentes ont donc ajusté ce régime, sans remettre en cause l’attractivité du secteur immobilier pour les investisseurs nationaux et étrangers.